Местный клиент разогревает латвийский рынок недвижимости

Foto: Shutterstock

Умеренное и здоровое развитие латвийского рынка недвижимости – заслуга местных клиентов, что подтверждается активностью в разных сегментах: на рынке серийных квартир и недвижимости класса премиум,– а также количеством сделок в регионах. Эксперты в области недвижимости прогнозируют позитивное развитие и в дальнейшем и считают, что говорить о кризисе нет никаких оснований.

Такой вывод был сделан на конференции Латвийской ассоциацией недвижимости LANĪDA «Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?»

Рынок серийных квартир – под знаком умеренного развития

Марис Лаукалейс, член правления Arco Real Estate, проанализировал динамику и факторы развития рижского жилого фонда начиная с 2006 года, а также спрогнозировал, что будет происходить на рынке до 2020 года. По его словам, сегмент серийных квартир по-прежнему остается наиболее активным (около 80% всех сделок), но в последние годы его доля снижается с активным приходом на рынок новых проектов.

Представляя данные о латвийском рынке недвижимости, который начал свое развитие сравнительно недавно – 25 лет назад – он привел такую аналогию: ребенок, который не имел доступа к сладостям (кредитам), переел их и получил аллергию. «Так возник кризис 2008 года – потому, что получить кредиты было несоразмерно легко, банки давали их на облегченных условиях. Поэтому следующие годы после кризиса были периодом преодоления аллергии. С 2010 года ситуация стабилизировалась, и мы вошли в умеренный этап развития», — подчеркнул Лаукалейс. Он отметил, что в прошлом году средняя цена серийных квартир достигла 780 евро/м², что является результатом умеренного роста. «Если мы посмотрим на изменения цен в послекризисный период, можно сказать, что была даже стагнация, то есть 2-3% в 2012 году, а это мало. Мы прогнозировали, что развитие составит 4-5%, — сказал Лаукалейс. — Данные свидетельствуют, что в 2016 и 2017 году мы приблизились к развитию на 10%, что тоже нехорошо, потому что оптимальный показатель составляет 5-6%».

Данные подтверждают, что серийные квартиры для местного покупателя являются самыми подходящими. А среди них однокомнатные – этот сегмент был самым активным на рынке типового жилья, что заставляет думать, что это первая инвестиция клиентов (часто свои средства, без привлечения кредита), переезжающих из регионов в Ригу. В прошлом году повысился спрос на четырехкомнатные квартиры в хорошем техническом состоянии — их покупали семьи с детьми, которые пока еще не могут позволить себе квартиру в новом проекте.

В отдельных случаях средняя цена на серийные квартиры превышала 1000 евро/м², что зависело, в первую очередь, от состояния квартиры и микрорайона. Например, цены в Болдерае отличаются от цен на Тейке почти в два раза. Обычная двухкомнатная квартира в доме популярной серии (103-я или 119-я) может стоить от 26 тыс. до 50 тыс. евро, рассказал эксперт. Данные прошлого года свидетельствуют также, что средняя цена квартир в центре уменьшилась – это произошло из-за малого количества сделок в диапазоне высоких цен (то есть уменьшилось количество эксклюзивных сделок). Однако на квартиры на периферии центра или те квартиры в центре, которые не входят в эксклюзивный сегмент, снижения цен не наблюдалось.

Читайте также:  В Сейме испугались, что россияне могут покупать землю в Литве

Анализируя соотношение между средней зарплатой и возможностью приобрести квадратный метр серийной квартиры, эксперт указал, что начиная с 2010 года ситуация относительно стабильна: люди на среднюю зарплату могут купить 1.20-1.25 м², а в новых проектах соотношение меньше – например, в новом проекте в центре за среднюю зарплату можно купить половину квадратного метра квартиры.

Лаукалейс ознакомил с вероятными сценариями развития рынка в ближайшие несколько лет: «При позитивном сценарии прирост цен в последующие годы не превысит 10%. В новых проектах развитие будет быстрее, чем в серийном сегменте: оптимально оно составит около 12%, возможно, даже 15%. Говорить о кризисе пока нет никаких оснований».

Местные покупатели все более активны на рынке премиум-класса

Вестард Розенбергс, владелец и председатель правления Baltic Sotheby’s International Realty, рассказал о развитии латвийского рынка жилья класса премиум в 2013-2017 годах, пояснив, что у нас жильем премиум-класса считается недвижимость по цене начиная от 150 тыс. EUR. Он назвал последние пять лет в Риге, ее окрестностях и Юрмале эпохой резких перемен, так как в 2013 и 2014 годах наблюдалось стремительное развитие, затем в 2015 году – резкий спад, а с 2016 года наступила стабильность. Это подтверждается количеством сделок с квартирами премиум-класса и их ценами. Рига в 2014 году была лидером – зафиксировано почти 700 сделок с собственностью дороже 150 тыс. EUR, а общая капитализация рынка составила почти 160 млн. EUR, чтобы потом уменьшиться до 100 млн. EUR. Высокой активности в прежние годы способствовали нерезиденты, а после изменений в правилах предоставления видов на жительство в 2015 году, а также под влиянием геополитических событий активность резко уменьшилась. «Положительно, что в последние годы в Юрмале, Риге и ее окрестностях, наблюдается восходящая тенденция в количестве сделок, хотя общая стоимость рынка значительно уменьшилась», — отметил В.Розенбергс.

Baltic Sotheby’s International Realty условно делит премиум-рынок на более мелкие сегменты, чтобы лучше анализировать динамику и активность в каждом из них. Больше всего сделок на квартирном рынке Риги в настоящее время заключается с недвижимостью в ценовой группе от 150 до 300 тыс. EUR, а количество сделок с недвижимостью по цене от 300 до 500 тыс. EUR по сравнению с 2016 годом уменьшилось. На юрмальском рынке квартир премиум-класса меньше сделок и стоимость их ниже, что эксперт связывает с «приходом рынка в себя» после бума в 2014 году. Сейчас сделки происходят по совершенно другим ценам, но с позитивной динамикой.

Читайте также:  В Литве планируют увеличить число военных

В окрестностях Риги количество сделок с квартирами премиум-класса и их цены значительно меньше, чем в Риге и Юрмале, что связано с небольшим предложением, зато окрестности Риги лидируют по сделкам с частными домами, а в Юрмале стоимость эксклюзивных особняков по крайней мере в два раза выше. В окрестностях Риги с такими домами за пять лет зафиксировано 777 сделок общей стоимостью 185 млн. EUR, в Юрмале – 410 сделок стоимостью 205 млн. EUR. Тенденция к росту цен на дома отмечена именно в Рижском регионе, тогда как в 2016-17 годах в Риге и Юрмале цены были стабильны.

Говоря о новых квартирных проектах в премиум-сегменте, Розенбергс назвал Ригу лидером – за эти пять лет состоялось 1409 сделок общей стоимостью более 370 млн. EUR. Средние цены остановились на отметке ниже 2500 EUR/м² (в окрестностях Риги цены растут), и это означает, что местные покупатели стали активнее, а недвижимость доступнее. Сравнительное исследовании столиц стран Балтии показывает, что в Таллине в премиум-сегменте на порядок больше сделок, чем в Риге, а в Вильнюсе больше сделок в сегменте самой дорогой недвижимости – дороже миллиона евро.

Сейчас уже можно сделать вывод, что рынок премиум-класса концентрируется в ценовых границах 150 000 -300 000 EUR — именно такую недвижимость выбирают местные покупатели. Сделок с нерезидентами стало ощутимо меньше. Общая активность рынка в последние годы растет, объемы находятся в состоянии стагнации, а средняя стоимость сделок уменьшается.

На регионы приходится 15% всех денег латвийского рынка недвижимости

Роберт Ардавс, начальник отдела оценки Latio, проанализировал активность рынка недвижимости в регионах Латвии, отметив, что если в Латвии объем рынка недвижимости достигает в год около 200 млн. EUR евро, в городах происходит половина всех сделок, а Рижский регион составляет 1/3 от общего объема сделок. «Если из общей активности вычесть этот наиболее активный регион сделок, Ригу и ее окрестности, то мы увидим, что постепенно в стране растет и количество сделок, и объем используемых в них денег – на регионы приходится около 15% всех денег, истраченных на латвийском рынке недвижимости», — рассказал Р.Ардавс. Рижский регион самый продуктивный – 37% от общего количества сделок, во всех других регионах – Земгале, Курземе, Латгале и Видземе – количество сделок процентуально больше в соотношении к деньгам, которые в этих сделках оборачиваются. По сделкам, зарегистрированным в земельной книге, можно видеть количество сделок в распределении по типам недвижимости. В городах больше всего сделок, 60%, происходит с квартирами, а в регионах — с квартирами, домами и землей.

Читайте также:  Белоруссия откроет пункты упрощенного пропуска с Литвой из-за праздников

В окрестностях Риги в последние четыре года очень активно развивалось строительство частных домов. «Постепенно уменьшается стоимость новостроек. Это не потому, что жилье становится менее ценным, а потому, что люди строят все более рационально, более целесообразно используют площадь, экономя средства на строительстве», — комментировал ситуацию эксперт.

Тенденции минувшего 2017 года на рынке квартир в регионах Латвии порадовали и удивили тем, что лидером по ценам на квартиры за пределами Риги стала Валмиера, а не Елгава, например. «В отдельных местах крупные региональные города жизнеспособны, там спрос на жилье растет, что в перспективе создает возможность участвовать в развитии новых проектов вне Риги или Юрмалы не только самоуправлениям, но и частным инвесторам», — отметил Р.Ардавс.

Анализируя рынок земли, специалист Latio пришел к выводу, что в городах больше всего сделок происходит с землей под частную застройку площадью до 2000 м², а в регионах — с сельскохозяйственными площадями более одного гектара. В городах сделки с землей составляют только 5% всего рынка Латвии, а вся остальная активность разворачивается в сельской местности. В прошлом году быстрее всего росли цены на плодородные земли естественного происхождения. В самых плодородных регионах — Курземе и Земгале — рост на рынке земли с точки зрения и количества сделок, и цены самый стабильный. В последние три года в целом продано 50 тыс. га земли, что составляет примерно 0,5% всей территории Латвии. По словам Ардавса, много земли принадлежит иностранным предпринимателям, которые ведут на ней хозяйство. Больше всего представлены шведский, немецкий, датский и норвежский капитал — представители этих стран используют в целом 300 тыс. га. В Латгале в некоторых краях до 60% земли находится в руках иностранных предпринимателей, а самой независимой оказалась Курземе, которая отдала иностранцам не более 7% земли.

Конференция «Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?», которую Латвийская ассоциация недвижимости LANIDA организует уже седьмой год в сотрудничестве с банком Luminor, собрала в этом году рекордное количество посетителей: специалистов по недвижимости, финансам, налогам и из других областей, которые анализировали текущую ситуацию и прогнозировали дальнейшее развитие на рынке недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *